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中国楼市发出最后的怒吼!你还买房吗?

金融实务链2018-08-05 16:48:11

在这个国庆节,最大的新闻不是各大高速的拥堵盛况,也不是旅游景点拥挤的人潮,而是各地接踵而至的楼市限购政策。


在举国欢庆祖国生日的时候,政府部门却在加班加点出台政策,支撑他们的动力是什么?正是高烧不退的房地产市场……


9月,京沪等十大城市同比大涨21%


先来看一组震撼的数据:8月以来多个热点城市楼市政策收紧,9月百城新建住宅均价涨幅仍较8月扩大,81个城市环比上涨,较8月增加13个,深圳等六市同比涨逾40%


2016年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12617元/平方米,环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点。同比上涨16.64%,涨幅较上月扩大2.89个百分点。


9月一线城市新建住宅均价涨幅大多超过百城平均水平,环比涨逾3.4%,同比涨逾21%。



楼市要变天?全国多地楼市又见“调控之手”!


继北京、天津分别于9月30日晚间出台严格的楼市限购政策之后,仅相隔一天,又有两座城市先后出台了限购政策,分别是郑州和成都,而且发布政策的时点同样是在晚间……


房价勇夺9月涨幅冠军之后,郑州限购了



距离郑州出台“郑九条”的时间才过去10多天,很多人不会预料到,就在国庆节的第一天,郑州又发布了一条重磅消息,郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔2016〕64号),欲针对当地商品住宅实施限购,从需求端“灭杀”当地高房价。


文件显示,该限购令主要“对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下 (不含180平方米) 的住房”。


不过,郑州市政府生怕外界不明白或产生误读,还具体解释说,这里所称的住房,包括新建商品住房和存量住房 (二手住房)。


那么,该限购令出台前的该咋办?郑州市政府强调说,“在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同,仍按原规定正常办理。”


该限购令出台之后,郑州市范围内的房企及房产经纪机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。 违反上述限购规定的, 交易管理部门不予办理房产交易确认手续, 登记部门不予办理不动产登记手续。


值得强调说,郑州此次限购范围主要为郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内。


从数据上来看,郑州最近几个月的房价涨幅领跑全国,据中国指数研究院透露,9月份百城新建住宅价格指数排行榜中,郑州以环比涨幅6.92%名列第一,长三角的无锡、常州和昆山紧随其后。在该机构上个月统计中,郑州在百城新建住宅价格指数排行榜中环比涨幅2.37%,排名第19位。但当月,由国家统计局对外披露的70个大中城市新建商品住宅价格指数中,郑州环比涨幅“夺冠”。虽然统计口径有差异,但郑州房价异动已引发格外关注。


国庆节多地密集调控房价


记者注意到,在国庆节期间,像昆明、成都等多地均要计划进行今年秋季房产交易会。


但出人意料的是,在郑州出台限购新政后的晚些时候,成都也出台了11条楼市调控措施,其中涉及精准调控土地供应、加快项目开工建设、实行区域住房限购、加强销售价格监管、整治市场违法行为等,另外,对于购买二套房的首付比例不低于40%。



外界猜测,最近几个月,楼市火爆已非一线城市的专利,而迅速从沿海城市蔓延到郑州、武汉等中部的城市。而9月30日,北京出台限购令,这意味着该市限购令再升级,核心内容主要是首套房付款比例不低于35%二套不低于50%。


与此同时,天津也赶在国庆节前夜祭出了限购令,从10月起实施区域化限购,其中对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。


在此前的9月28日,福州曾出台了“限价令”,同一项目不同批次楼盘涨价不能超10%。但相对于南京与苏州的限价令,比如南京要求楼盘申报价年化涨幅不高于8%—12%,要温和一些。


与福州同一天,苏州昆山市也出台了限购令,要求非苏州户籍购房二套房应提供2年内在苏州累计缴纳1年及以上个税证明或社保证明。


仅在9月份,包括杭州、南京等长三角多个核心城市已频繁出台楼市调控措施,加上此前厦门、苏州、合肥等各地楼市调控,全国进入楼市调控的热点城市越来越多。


中国房地产三大信号弹


房价疯狂上涨的背后有没有隐忧呢?如果和历史上的国际数据做一个横向的比较,会有什么样的结果? 


1.中国居民房贷收入比   超日本房地产泡沫时期



根据我们搜集到的数据,目前中国居民房贷收入比是0.46,已经超过了日本房地产泡沫时期的水平,如果按现有速度扩张,5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。


2.房地产市场重磅数据  接近美国金融危机峰值



如果从新增房贷/新增地产销售看,美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年已经上升到了35%,2016年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。 


3.杠杆加码!中国个人房贷余额是16.55亿



去年,一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻,我们也来对比一下,6月18日,券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元,再加上估算的场外配资1.5—2万亿元,场内外融资合计约4万亿元。 

 

截至今年6月底,中国个人房贷余额是16.55亿元,如果按照二季度的房贷增加额推算,到了三季度末,房贷余额将达到17.9万亿元左右,单纯从杠杆资金的绝对量而言,比去年的股市泡沫,有过之而无不及。 


中国市场冰火两重天 股市"葛优躺" 楼市已癫狂


中国市场还有一个奇葩的现象: 这边是人气爆棚的楼市、另一个是清淡的股市。一周之内,体育场做售楼处、拍卖买房等各地投资者疯抢房产的新闻不绝于耳。与此同时南京、杭州、济南甚至是昆山、吴江这样的四线城市也都纷纷出台了楼市限购措施,而传言即将要限购的城市也有十多个。上海也在本周启动了全面不动产登记,引发市场对房地产税的无限联想。而对比去年,如此疯狂的投资我们似乎在股市也曾经见过。 



据统计截至8月,全国土地转让收入达2万亿元,增速由2015年的-21.4%迅速转正,并一路攀升至14%。地方政府性基金收入中高达87.9%的部分来自于土地转让收入。



 苏州、杭州、合肥、南京等地的土地财政依赖度指数均超过50%。土地成交价格和溢价率双双不断攀升。2016年平均溢价率高达47.5%,高于2015年31.5个百分点。房地产市场资产泡沫化及结构扭曲现象似乎进一步恶化,这也引发了各界的担忧。 

 


与目前楼市的热闹相比,去年曾经疯狂的股市似乎就清淡许多,甚至有点提前休假的意思。不仅近期成交量一直在低位徘徊、连续换手率仅有0.2%,不少股票的走势有点像心电图。颇有楼市一房难求,股市无人问津的意思。



但值得注意的是截至目前,深沪两市已有近1200家公司披露三季度业绩预告,超六成公司预喜,上市公司业绩正在逐步改善。合理投资的往往是在低点寻找价值,在高位结束收益。在楼市高杠杆泡沫化,而股市乏人问津的一冷一热之间会不会蕴含着新的投资风向呢?


限购大招呼啸而至 楼市降温重在执行


财经问题专家王亚宏表示,中国房地产高烧的危险不仅在于沉重的库存负担和冷热不均的市场分布,更在于其背后庞大的债务,以及其中“影子”借贷所涉及的广度。越来越多的人担心房地产泡沫一旦破裂,会引发系统性金融危机,拖累整个国民经济。在这种背景下,政府也意识到留给政策调控的时间和空间已经不多,是该动真格的时候了。


王亚宏表示,其实每次的政策一开始都看上去都很动真格。问题是楼市调控政策出台后重要的并非纸面评估其严厉与否,而是要放到实践中看其执行效果如何。因为在“上有政策,下有对策”的套路下,已经有太多看似雷霆万钧的“政策重拳”被市场轻轻一晃躲过。只有周密的执行力才能避免房地产市场再多一出“狼来了”的笑话。


王亚宏表示,当然,目前相信政府和市场都已经看到凶猛的“狼”已经逼近,但从预警到有效控制风险敞口还有大量工作要做。提高普通住房的首付比例等系列措施在看上去严格的同时,还要实施得扎实。


我们几乎能听到楼市最后的怒吼,以及远处冰山脆裂的声音,有专家甚至认为,2016年或是中国地产的历史大顶!


来源:央视财经、每日经济新闻、央视新闻;

转自金融圈


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