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特色小镇时代来临

trust周刊2018-11-18 13:18:42


信托周刊∣信息+人脉+资本 

改革开放30多年来,我国的小镇建设可圈可点,一批文化小镇、旅游小镇、科技小镇、工业小镇、商业小镇、金融小镇等纷纷涌现、蓬勃发展。在这些小镇中,各类专业的生产要素高度集聚,形成了全国乃至世界无与伦比的竞争力。以纺织业为例,以化纤布纺织为特色的浙江绍兴柯桥镇、以毛纺织为特色的江苏江阴新桥镇、以棉纺织为特色的山东邹平魏桥镇,其生产规模、技术水平、品种质量、市场占有率排名世界前列。以江南水乡为特色的浙江嘉兴乌镇和以梅花洲景区为特色的嘉兴凤桥镇,也通过旅游产业辐射带动了当地经济的快速发展。

近期,国家和地方接连出台了多条相关政策,将小镇建设推上了一个新台阶。这些政策意味着什么?有哪些亮点?特色小镇该怎么建?


城镇化建设的新探索


2016年下半年,特色小镇成为风口。7月,住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,提出2020年前,将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。10月中旬,住建部公布了首批127个中国特色小镇。10月底,发改委发布了《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》,为建设完善特色小镇提供了更新更全面的指导意见。

密集的政策会不会引来又一次的盲目跟风?特色小镇会不会毫无特色、“千镇一面”?如何避免这些情况?近日,《经济》记者就上述问题采访了该领域的相关专家。


城镇化的新探索


《经济》:国家提出建设特色小镇的背景是什么?

郑新立(中国政策科学研究会执行会长):我国正处在城镇化快速推进的过程中。城镇化是现阶段经济增长的最大动力源泉。2015年我国城镇化率已达56.1%。迅速兴起的大大小小的城市,在集聚生产要素、带动经济发展、提升国际竞争力等方面发挥了重要作用。但是,由于城镇化很大程度上是在各地经济发展的过程中自然形成的,缺乏明晰的战略规划引导,也带来了一些新的矛盾和问题,有3点较为突出:一是部分大城市、特大型城市交通拥堵、空气污染、房价畸高,制约了城市的可持续发展;二是常住人口和户籍人口形成二元格局,既不利于培育稳定、高素质的产业工人队伍,又造成了新老居民之间基本权益的不平等;三是城市结构、布局不合理,城市总量明显偏少,大城市、特大型城市由于吸引要素的能力强、就业机会多而迅速膨胀,中小城市特别是小城镇由于吸纳就业的能力弱而发展缓慢、数量偏少,中西部地区尤为明显。在城市群内,行政区划常常扭曲资源的合理配置,造成经济发展的巨大落差。

针对上述问题,根据习近平总书记的批示,最近,国家相关部委联合召开了鼓励发展特色小镇的会议,各地介绍了发展特色小镇的经验,住建部提出了第一批127个示范性特色小镇建设的计划。建设特色小镇将成为推进城乡一体化的突破口,成为走新型城镇化道路的带动力量,成为释放巨大需求潜力的重要改革举措,为我国经济持续健康发展注入强大新动能。

《经济》:当前形势下,推进建设特色小镇有何重大意义?

赵弘(北京市社会科学院副院长):国家提出建设特色小镇就是对中国城市化道路的一种积极探索。建设特色小镇,一方面让农村更多的优质资源就近向特色小镇集中,形成特色化产业集群,促进当地产业结构的升级和优化,促进镇域经济发展;另一方面,让更多的农民就近就业,就近生活,就近购房置业,缩短就业和居住的空间距离,让他们有更多的条件和机会关注家庭,关注老人和孩子,享受应有的家庭生活,提高他们的生活质量。建设特色小镇,有利于缓解过多人口和资源进入大城市的现象,减少和避免“城市病”,进而实现大中小城市协调发展。建设特色小镇是新常态下我国加快区域发展的一项重要战略决策,是破解城乡二元结构的有效路径,是带动产业结构优化升级的重要抓手,具有实现农民就地城镇化和破解“大城市病”的双重功效。

肖金成(国家发展改革委宏观经济研究院研究员):特色小镇的建设是实现新型城镇化道路的一条重要途径。通过对特色小镇的打造,可以更好地发展特色产业,增加就业岗位,吸引周边农民到城镇就业,有利于城镇发展和带动周边农民致富。从目前我国城市化的现状来看,大城市的吸引力比较大,很多人口争相涌入大城市。而小城镇只能依靠乡镇企业,但乡镇企业发展并不理想,承载力不强,就业岗位跟不上就业需求,发展特色小镇有利于增加就业岗位,这也是发展特色小镇最重要的作用体现。

景朝阳(国家发改委国际合作中心区域合作与开放研究所所长):特色小镇建设是统筹城乡发展的重要载体。特色小镇的建设是加快新型城镇化的有效路径,也是搭建城乡发展一体化平台的有效举措,加快城镇化特别是特色小镇建设步伐,是破解城乡二元结构的重要抓手,也是满足群众过上美好生活新期待的迫切需要。除此之外,发展特色小镇还是推进供给侧结构性改革的重要平台,是深入推进新型城镇化的重要抓手,有利于推动经济转型升级和发展动能转换,有利于促进大中小城市和小城镇协调发展,有利于充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。


有特色,而非新建设


《经济》:在建设特色小镇的过程中,应避免哪些误区?

肖金成:特色小镇并不是说要新规划新建设一批城镇,而是以已经具备良好基础的城镇进行试点,比如浙江乌镇、江苏周庄。全国有很多人口在10-20万左右并且已经发展得比较好的城镇,依托这些已经发展得比较好的城镇,通过进一步规划和提升品质,让特色产业得到更好发展,对其他地区形成榜样和示范作用,这才是发展特色小镇的主要目标,也是建设特色小镇的出发点所在。目前,有些地方对特色小镇的理解有偏差,新批一块土地,规划新的商业住宅区,比照欧式建筑风格新建一批住宅,以某某小镇来命名小区并对大城市高收入人群进行售卖,而周边农村的低收入人群又消费不起,这是对特色小镇理解的一个扭曲。

景朝阳:培育特色小镇要坚持突出特色,防止千镇一面和一哄而上;坚持市场主导,政府重在搭建平台、提供服务,防止大包大揽,以产业发展为重点,依据产业发展确定建设规模,防止盲目造镇;坚持深化改革,培育壮大新兴产业,打造创业创新新平台,发展新经济。

特色小镇的发展应秉持四大发展理念:一是产业定位摒弃“大而全”,力求“特而强”,避免同质竞争,错位发展,保证独特个性;二是功能体系摒弃“散而弱”,力求“聚而合”,重在功能融合,营造宜居宜业的特色小镇;三是城镇形态摒弃“大而广”,力求“精而美”,形成一镇一风格,多维展示地域文化特色;四是制度设计摒弃“老而僵”,力求“活而新”,将其定位为综合改革试验区,特色小镇优先作为政策试点示范基地,把握政策先试先行机遇,体现制度供给的“个性化”。

《经济》:在推动建设特色小镇的过程中,最关键的是什么?

侯永志(国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长):城镇化的进程一定要有序。城市生产能力、创造能力的增长一定要和城市人口的增长匹配起来。如果城市无法提供足够多的就业机会,那么势必造成大量无业城镇人口的出现,城镇化肯定会出问题。而城镇就业机会的增长还是靠投资、靠积累。资本投入到制造业和服务业,才能创造就业岗位。经济增长决定于技术进步和财富的积累,而这些都要落到产业和城镇的融合发展上,公共服务的提供也需要依靠社会财富的增长来支撑。

肖金成:特色小镇并不是指要建设特色住宅区,在发展特色小镇的过程中要注意两点。一是重视小城镇发展,重视基础设施的完善,打造有吸引力、有特色、环境优美的特色小镇。依托原有基础,不断提升品位,造就特色小镇独特的吸引力。二是防止将特色小镇房地产化、泛地产化。如果只是片面地新建商业住宅,仅仅能够维系和房地产相关的租赁、物业行业,服务对象仅仅局限于本地常驻居民,而更多的外地购房者又不在本地长期居住,这将导致住宅周边的超市、餐饮等服务行业难以稳定经营。既浪费土地,又浪费公共资源。

赵弘:特色小镇的建设关键是要解决好“钱”、“地”、“人”的问题。

“钱”的问题主要是投资建设主体的问题。特色小镇建设需要大量投入,政府不可能“大包大揽”,必须解决好谁来投钱、谁来建设的问题。总的讲,就是要发挥好政府投入的“杠杆”作用,充分调动市场主体的积极性,吸引更多的社会资本参与特色小镇开发和建设。要探索创新特色小镇建设投资运营模式,鼓励采取PPP等模式,允许社会资本包括农民出资参与特色小镇建设,采取多种形式拓宽投融资渠道。

“地”的问题主要是土地资源怎么统筹使用的问题。特色小镇建设需要集中一定规模的建设用地。目前,农村地区的土地权属比较复杂,分布也比较零散,规模化程度不高。解决特色小镇建设用地问题,我认为关键是要进一步深化农村土地制度改革,在不改变农村土地所有权的前提下,根据特色小镇产业、住宅和公共服务设施不同的使用功能,创新土地的流转、出让和征收等利用方式,将零散的建设用地和宅基地有效整合起来,统一规划、整体开发、集约利用,重要的是建立起各方共同受益、长期受益的模式和机制。

REITs是一种公募形式的房地产股权基金,与之对应比较的是PERE(Private Equity Real Estate),即房地产私募股权基金。“私募”和“公募”看似是一组对立的概念,其实两者是相伴相生、协同发展的。REITs不仅仅是一种产品的设计,更是一个产业链孵化的结果:从资产买入到培育升级、从区域和业态的组合到经济周期的把握,最终形成以投资经营能力为核心要素的公开市场产品。而私募房地产基金在此过程中承担了关键的角色。私募房地产基金是REITs的初级阶段,也是必要阶段。

  资产证券化:朴素比技巧重要
  REITs和CMBS,从真正意义上在美国也只是三、五十年的历史,是历史比较年轻的金融产品。现在大家往往是从去库存角度,从金融产品创新角度提出不动产证券化。房地产卖不动的时候才叫不动产,卖得动的时候,开发商其实是舍不得卖的(捂盘)。在金融产品当中,要坚持一个基本的原则,就是善良比聪明重要,朴素比技巧重要。
  我们一定要看到我们处于什么阶段,中国整个房地产市场,特别是房地产证券化、资产证券化、不动产证券化处于初级阶段,初级阶段用过多的技巧来回避一些实质的问题是“双刃剑”,是“双杀”。
  中国房地产市场的融资特点是融资过度:高杠杆、高负债、高成本。大家如果有钱往里面送,开发商是欢迎的,但是这可能会有灭顶之灾。资产证券化完全不同于企业证券化。企业上市、企业股权融资、发公司债都是企业证券化。资产证券化,原点是从资产出发。不是不动产这个实物,不是融资项下的现金流,而是不动产经营项下的现金流。“资产证券化”或“不动产证券化”这个缩略术语名词出了大问题,其实是现金流资产证券化,或者经营性现金流资产证券化。
  资产证券化,特别是REITs,典型的发生过程,是因为企业证券化融不来钱了,需要用“资产减磅”,需要把资产出表,需要用经常性的现金流在另外一个类别或平台上融资,所以这是一个原点。

  别把行情当能力,练好经营基本功
  在经营性现金流资产证券化中,一定要区分经营和金融的差别,既要有经营能力,还要有金融能力。特别是要有经营能力,否则就是简单的抵押融资,一次次增加的轮后融资,甚至资产高估带来的过度融资,最后还不起本金只能“借新还旧”,成为“庞氏骗局”。
  因为金融或投资本身经常伴随的是泡沫再泡沫、杠杆再杠杆、崩盘再崩盘。没有持续经营能力,是危险的。没有经营能力,大家都在用投机性融资、庞氏融资,而有多少是“对冲型融资”呢?资产证券化的用途如果不受限,不仅会害了自己,也害了投资人和金融机构。
  水能载舟也能覆舟,资金不受约束容易害人。通过资产证券化出表融资回来的资金,一定要把同类经营做大,把蛋糕做大。不是单一项目的融资,而是产品融资,而且是两层产品:金融产品和实物产品,这时候实物产品经营能力就凸显了。
  风险利益不同的主体参与资产证券化,要用不同的主体交换做风险控制。在不动产证券化中经常看到的开发商、投资商、运营商,力量出于一孔、利益出于一孔。一定把风险收益分配在一起考虑,如果做不到这一点,资产证券化也会像其他东西一样来得快去得也快。到头来,没有把蛋糕做大,而是把小笼包子做大了。挪用到蛋糕之外,经营有风险,现金流也会有风险,证券化回报从何而来?
  REITs当然有周期性的、升值、涨价带来的回报,但是REITS一定不是项目融资,最关键的是经营性现金流,而且经营性现金流不是来自于一个楼或一个项目,而是源于资产的组合。中信启航做的很好,是两个项目,它是准REITs,而且有可能转板。
  尤其重要的是,别把行情当成你的能力。能力来自于经营性现金流,就是租金增长,但同时写字楼、商铺,租金增长到一定程度是有极限的。投资人怎么给出一个更高的预期和更高的风险收益的追逐呢?

  REITs是永续经营的上市公司
  国务院颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》规定,经国务院批准成立的SPV,应该给予一个法人资格。因此,REITs是SPV的法人实体,是一个企业,一个公司,相当于一支股票,千万不要把它当成产品来看待。REITs有完整的治理结构,是法人和永续存在的经营主体。REITs需要建仓:一个个资产,一类类资产的去买。也会减仓卖掉,也会斩仓。它不要跟信托搅在一起。
  因此法人资格要做REITs,就要买东西,就要建仓,要有资产项目买卖,通过技巧性,转让实物股权在现有条件可以解决问题。

  关于REITs的税收筹划:“递延”和“保税”
  很多专家呼吁REITs要免税,其实问题的核心应该是税收筹划。直接对REITs免税国家税务局肯定不会同意,有“暴利”的行业怎么可能免税呢?但鼓励金融产品创新试点,确实应该有税收筹划,国家要给予一定的政策,要允许房地产基金、PE股权基金等做一定的税收递延。投资三、五个项目,可能一、两个成功,一、两个不挣钱,还可能会有一个赔钱的。有亏损抵扣,递延纳税很重要,不是不交税而是放到后面交。资产移转过程中,SPV要一定的保税政策,或者规定,SPV就是一个特殊目的金融企业,当项目资产真实交易卖出去的时候再交税。这样,无论是对经营者、投资人、政府部门都是一个交代。

“人”的问题就是让哪些人享受特色小镇的红利问题。特色小镇的人口要以当地居民为主体,适当扩展到在当地投资、创业、就业的人群。要根据区域城镇布局,打破行政村的界限,鼓励邻近村庄农民进行宅基地置换,吸引农民向特色小镇集中。要制定明确的政策导向,适度吸引一部分高端人才到特色小镇安家置业,扩大特色小镇的人口聚集规模。要限制投机资本进入特色小镇房地产市场,推高房价。(本文图片由浙江省凤桥镇梅花洲景区提供)

产业链发展是突破口

近些年,中心城市的无限膨胀和中小城市的不断衰落所形成的冰火两重天,是世界各国和地区普遍存在的现象。

国土资源部不动产登记中心副主任佟绍伟表示,由于中小城市的就业越来越难,发达经济体正在发生着二次城市化,人口不断由中小城市向中心城市集中。日本三四线城市的房屋空置率达到30%-40%,而东京等中心城市的房价反而上涨30%-40%。在法国和英国,人口同样在向着巴黎和伦敦集聚,导致其房价也都在节节攀升。伦敦的房租已经占据生活支出的60%以上。

尽管中国的城市化尚未完成,也出现了二次城市化的苗头。随着中国经济发展速度放缓,中小城市的经济越来越萧条。近些年,东北地区的人口净流出每年高达100万人,几乎都流入了长三角、珠三角和京津冀地区。人口只能涌入北上广深等中心城市,因而不断推动着这些中心城市的房价一路攀升。佟绍伟认为,中小城市的不断衰落必然造成资源的巨大浪费。如果不未雨绸缪,建好小城镇,将会严重影响我国城市化的健康发展。


特色小镇的3种模式


在全世界人口都在向中心城市集聚的浪潮中,德国受到的影响要小得多。通过采取多种措施,德国力求让每个城市都有产业,尽量让人们在本地就业,而且城市有郊区,有菜地,有生态用地,不但有效地控制了房价的不合理上涨,也降低了人们的生活成本,改善了人们的居住环境。德国推行的地区发展规划,一直力图使地区、城乡平衡发展,使城镇建设同经济、社会未来发展的要求相吻合。在此理念的主导下,小城镇星罗棋布而功能齐全,城市交通拥挤等问题得以缓解。此外,德国的房地产市场有“重租轻购、两端控制”的调控机制。稳定的住房保障为去中心的城镇化发展提供了良性发展的住房市场。

在美国、法国等城市化成熟的国家,大批各具特色的小城镇成为靓丽的风景线。

特色小镇在中国也不乏佼佼者。浙江省正全力建设78个特色小镇,诸如科技成果孵化的梦想小镇、基金小镇、网店小镇、丝绸小镇、风情小镇等,这将进一步提升浙江经济的品质和国际竞争力,也为其他特色小镇的建设提供可借鉴的经验。

北京市社会科学院副院长赵弘告诉《经济》记者,从全国范围看,特色小镇的建设主要有3种模式:

第一种模式是“政府引导、企业建设”。如北京密云古北水镇,是由中青旅根据密云县的城镇发展规划要求,投资4.2亿元建设的旅游特色小镇。自2014年古北水镇营业以来,已成为京郊旅游度假的新亮点,不仅有效带动周边地区民俗旅游、生态农业、餐饮娱乐、民俗节庆、旅馆住宿等相关产业的发展,也促进了农民的城镇化进程。

第二种模式是“政企合作、联动建设”。如浙江杭州云栖小镇,就是由杭州市西湖区政府与阿里巴巴云公司和转塘科技经济园两大平台共同打造一个的以云生态为主导的产业小镇。小镇内已经集聚了阿里云、华通云等80多家涉云企业,成为一个具有“云产业”特色的小镇。

第三种模式是“政府建设、市场招商”。比如北京基金小镇,由北京市文资办、北京市房山区政府与文资泰玺资本联手打造的特色小镇。目前,北京基金小镇已吸引文资光大、国开城市发展基金等95家基金及相关机构,管理的资产总规模超过1659亿元。

上述3种模式虽然各有特点,但成功的关键在于较好地理顺了政府与市场的关系,政府和企业在特色小镇建设中各自明确角色定位,各司其职。赵弘认为,特色小镇建设要坚持发挥市场在资源配置中的基础性作用,政府主要在城镇规划、基础设施、公共服务、政策供给方面给予引导和指导,这样可以使政府有限的财政资金发挥出“杠杆”引导作用,引导更多的社会资本进入,让老百姓获得更多的发展红利,同时也给企业带来更多的投资机会,实现企业发展壮大。


以产业链思维培育特色小镇


前些年,有些地方政府为了完成城市化指标,本来没有就业机会,却硬是将农民拉入城市。导致这些被城市化了的农民,只好扛着锄头乘电梯,骑着摩托去种地,反而增加了生产和生活的成本。佟绍伟告诉记者,小城镇要有产业支撑和就业机会,否则这样的小城镇就没有活力和前途。

复旦大学经济学博士后于新东认为,新型城镇化中的产城融合尤为重要。如果将项目比喻成当地城镇化建设发展布局中的一个个点,那么,产业则是总体布局中的一根根线。串点成线、点线结合,才能最终构成为就地城镇化建设发展全部的面。

以产城融合推动产镇融合,要着眼于推动传统产业升级、促进新兴产业发展,构建一批具有明确产业定位、文化内涵和旅游功能的产业发展空间载体,从源头上对产业发展作出统领性的顶层设计。

特色小镇的发展应进一步增强产业链发展思维。当下强调互联网思维,但同时也得返璞归真,提升产业链思维。产业培育发展中要极大地拓展思路,提升把产业做成完整链条的意识与智慧。围绕特色优势产业和区位优势,把看似纯工业、纯制造业的产业,通过纵横联系,或建新链条、或做强链条、或补足链条、或拉长链条、或延伸链条,从而把产业链的触角延伸到餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等各个行业,提高产业集聚、配套、融合发展的综合实力。

中共资阳市委书记、市人大常委会主任周喜安表示,四川省资阳市正在积极打造优势产业带和集中发展区,提质发展雁江蜜柑、安岳柠檬、乐至蚕桑等农业产业化基地,挖掘整合乡村自然风光资源发展乡村旅游、休闲、养老等产业,形成“一村一品”和“一乡一业”的农业产业布局,有效带动农民收入持续增长。


避免一哄而上、一蹴而就


当前从中央到地方,从基层到群众,都在用极大的热情和精力,推进农村城镇化,一种快速城镇化的趋势激荡人心。天津师范大学历史文化学院教授刘景华认为,农村城镇化决不能一蹴而就,而是需要阶段性地推进。可以说,农村城镇化是新型城镇化的最重要内容。农村城镇化应该是一个社会进步目标,不能以经济指标来衡量。农村城镇化虽然可以强力快速地推进,但更应该注意它的阶段性和成长过程。

佟绍伟建议,扎扎实实做好小城镇规划,减少小城镇发展的盲目性。首先应制定并落实好全国的城市布局规划,确保小城镇的应有地位。充分考虑各地经济发展水平及发展潜力、人口、土地资源、交通等综合因素,科学确定全国各类小城镇的数量及人口、占地规模。

小镇的布局要保证一定的规模,才能发挥城镇的集聚效益,降低生产和生活成本,减少资源的浪费和环境的破坏。从当前全国各类小城镇的分布来看,确定2000多个县城和东部地区的一些特色小镇作为今后重点发展的小城镇应该比较合适,不应再去增加新的小城镇。

其次,要做好每个小城镇的长远规划,防止一哄而起、大干快上。根据每个小城镇的自身特点,充分考虑城市发展的各种因素,安排好城镇各项事业的发展。否则,待城镇建成后,会出现各种问题,再去弥补会付出巨大的代价。随着汽车的普及,堵车已成家常便饭,而过去小城镇的规划没有规划足够的道路、停车位,导致有的小城镇的堵车现象比大城市还严重。

而加拿大的首都渥太华每隔50米到100米就是一条道路,纵横交错形成棋盘状的道路网。在最繁华的国会山还有近万平方米的停车场,停车场旁还建有7层的停车楼。渥太华市政府的办公楼有两层,而停车场却建有三层。因此,在渥太华很少发生堵车的问题。这也值得我们借鉴。


资本助力特色小镇建设


特色小镇的建设除了要完善并落实好有关产业政策,引导资本流向小城镇也格外重要。佟绍伟建议,小城镇布局规划一旦确定,国家各项产业政策就应该相应地予以调整,以引导各类资本流入小城镇。一是有关基础设施建设的国家投资要有计划地向小城镇倾斜,以不断改善小城镇的投资环境和生活环境,增加对各类资本的吸引力,以资本的流入带动人才和人口的流入。二是要严格限制资本流入中心城市。从当前的情况看,资本仍在汹涌地涌入中心城市。但这些中心城市一方面放任着资本涌入,一方面却采取各种行政手段限制人口流入,甚至采取各种行政手段驱赶外地人口。如果这种局面不改变,资本会毫不犹豫地依然选择流入中心城市,那么中心城市膨胀的势头还将继续,小城镇的发展和建设则会成为一句空话。

中国政策科学研究会执行会长郑新立在11月2日举办的政策科学论坛——推进城乡发展一体化第四次研讨会上指出,要运用PPP模式,通过财政资金的引导,吸引民间资金进入小城镇建设。鼓励政策性金融、商业贷款和各种基金、债券等,支持特色小镇建设。要允许以农村土地的法人财产权为抵押,撬动银行贷款和社会资金投入特色小镇建设。

据了解,当前中国城镇化促进会正在政府有关部门的指导下,推行千企千镇计划,即鼓励1000家企业自愿到1000个小镇落户,建立研发、生产、营销、物流基地。郑新立建议,通过这种办法,鼓励城市的企业、事业单位包括大学、医院、银行、科研机构等迁出地价昂贵、拥挤不堪的市区,到特色小镇获得新的发展空间,享受清洁的空气和宁静的环境,并带动小镇及其周边的发展。

本文转自:经济杂志 如涉及版权问题



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